Η ARQUS Check πραγματοποιεί ανεξάρτητη τεχνική επιθεώρηση ξενοδοχείων και τουριστικών καταλυμάτων στη Χαλκιδική, στην Κεντρική Μακεδονία και, για σοβαρά έργα, σε όλη την Ελλάδα. Ελέγχουμε οπτικά και μη καταστροφικά τον περιβάλλοντα χώρο, το κέλυφος, τον φέροντα οργανισμό και όλες τις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, με drone και θερμοκάμερα. Ο αγοραστής, ο επενδυτής ή ο μελλοντικός μισθωτής λαμβάνει αναλυτική αναφορά PDF με βαθμολόγηση ανά σύστημα, προβλήματα κατά προτεραιότητα και εκτίμηση κόστους αποκατάστασης, συνυπογεγραμμένη από πολιτικό μηχανικό μέλος ΤΕΕ.
Σε ποιον απευθύνεται
- Αγοραστές και επενδυτές μικρών και μεσαίων ξενοδοχείων, apart-hotels, ενοικιαζόμενων δωματίων και συγκροτημάτων τουριστικών κατοικιών.
- Διαχειριστές (operators) που αναλαμβάνουν τη μίσθωση ή τη λειτουργία μιας μονάδας και θέλουν να ξέρουν σε ποια κατάσταση την παραλαμβάνουν.
- Ιδιοκτήτες και διαχειριστές που χρειάζονται μια ανεξάρτητη εικόνα των εγκαταστάσεων πριν από μια ανακαίνιση ή πριν ανοίξει η σεζόν.
Δεν είμαστε μεσίτες, δεν εκπροσωπούμε τον πωλητή και δεν παίρνουμε προμήθειες. Η αναφορά περιγράφει την κατάσταση όπως είναι.
Γιατί ένα ξενοδοχείο χρειάζεται διαφορετική επιθεώρηση
Σε ένα ξενοδοχείο, μεγάλο μέρος του κόστους αποκατάστασης βρίσκεται στις εγκαταστάσεις που ο επισκέπτης δεν βλέπει: λεβητοστάσια, ψύκτες, πιεστικά συγκροτήματα, μηχανοστάσια πισίνας, πίνακες και ηλεκτροπαραγωγά ζεύγη. Η εικόνα των δωματίων και του lobby λέει λίγα για αυτά.
Οι εποχικές μονάδες έχουν επιπλέον ιδιαιτερότητες. Μένουν κλειστές τον χειμώνα, με συστήματα εκτός λειτουργίας και νερό στάσιμο στα δίκτυα. Κοντά στη θάλασσα, η αλμύρα επιταχύνει τη διάβρωση των μεταλλικών στοιχείων, των εξωτερικών μονάδων κλιματισμού και του οπλισμού σε εκτεθειμένα σκυροδέματα. Και πολλά καταλύματα έχουν μεγαλώσει σταδιακά, με προσθήκες και μετατροπές που δεν είναι πάντα τεκμηριωμένες.
Ο τεχνικός έλεγχος ξενοδοχείου πριν την αγορά απαντά σε ένα πρακτικό ερώτημα: τι θα χρειαστεί να επισκευάσετε ή να αντικαταστήσετε, με ποια σειρά και περίπου με τι κόστος.
Τι ελέγχουμε σε ένα ξενοδοχείο
Το εύρος ακολουθεί τη λογική ενός τεχνικού ελέγχου κατάστασης (condition-focused technical due diligence) και προσαρμόζεται στο μέγεθος της μονάδας.
Περιβάλλων χώρος και πρόσβαση
- Περίφραξη, πύλες και έλεγχος πρόσβασης οχημάτων.
- Δρόμοι, πεζόδρομοι, χώροι στάθμευσης και σήμανση.
- Απορροή ομβρίων, κλίσεις εδάφους, ρέματα και κίνδυνος πλημμύρας.
- Τοιχία αντιστήριξης και πρανή (ολισθήσεις, διάβρωση).
- Πέργκολες, στέγαστρα, εξωτερικοί χώροι εστίασης, φωτισμός διαδρομών, παιδικές χαρές και αθλητικοί χώροι.
Κέλυφος κτιρίου
- Όψεις και επιχρίσματα (ρωγμές, αποκολλήσεις, θερμοπρόσοψη).
- Στέγες και δώματα: υγρομόνωση, στόμια απορροής, στηθαία, υδρορροές. Σάρωση με drone, ορατή και θερμική.
- Κουφώματα και υαλοπετάσματα, στεγάνωση και σκίαση.
- Εξώστες δωματίων: πρόβολοι, κλίσεις, αποχέτευση, κιγκλιδώματα (ύψος, κενά, στερέωση).
- Υγρασίες και διεισδύσεις νερού σε όψεις και υπόγεια.
Φέρων οργανισμός
- Θεμελίωση και υπόγεια: ενδείξεις καθιζήσεων, ρωγμών, υγρασίας.
- Υποστυλώματα, δοκοί και πλάκες: ρωγμές, αποφλοιώσεις, εκτεθειμένος ή διαβρωμένος οπλισμός.
- Πρόβολοι, κλίμακες και ράμπες.
- Αρμοί διαστολής και σεισμικοί αρμοί.
- Μεταγενέστερες προσθήκες και μετατροπές με ενδείξεις κατασκευής χωρίς μελέτη.
Ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις
- Υποσταθμός Μέσης Τάσης και μετασχηματιστής, όπου υπάρχουν.
- Γενικός πίνακας χαμηλής τάσης, υποπίνακες ορόφων και δωματίων, διατάξεις προστασίας και σήμανση.
- Καλωδιώσεις, σχάρες και κατακόρυφες οδεύσεις.
- Ηλεκτροπαραγωγό ζεύγος και UPS: εκκίνηση, μεταγωγή, αυτονομία.
- Φωτισμός κοινόχρηστων χώρων, φωτισμός ασφαλείας και φωτιζόμενες πινακίδες εξόδων.
- Γειώσεις, ισοδυναμικές συνδέσεις και αντικεραυνική προστασία.
- Φωτοβολταϊκά και φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων, όπου υπάρχουν.
Κλιματισμός, θέρμανση και αερισμός
- Κεντρικοί ψύκτες και αντλίες θερμότητας.
- Λεβητοστάσιο: λέβητες, καυστήρες, καπναγωγοί.
- Υδρονικά δίκτυα, κυκλοφορητές και μονώσεις σωληνώσεων.
- Κεντρικές κλιματιστικές μονάδες (ΚΚΜ) και αεραγωγοί.
- Τερματικές μονάδες δωματίων (fan coil, VRF, split).
- Αερισμός και απαγωγή σε WC, υπόγεια και χώρους στάθμευσης.
- Πύργοι ψύξης, όπου υπάρχουν.
- Εγκαταστάσεις καυσίμων (φυσικό αέριο, υγραέριο, πετρέλαιο): δεξαμενές και ανιχνευτές διαρροής.
Ύδρευση, ζεστό νερό και αποχέτευση
- Παροχές νερού, υδρομετρητές, δεξαμενές και πιεστικά συγκροτήματα.
- Επεξεργασία νερού (αποσκληρυντές, φίλτρα, χλωρίωση).
- Παραγωγή ζεστού νερού χρήσης: θερμαντήρες αποθήκευσης (boiler) και ηλιοθερμικά.
- Διανομή και ανακυκλοφορία ζεστού νερού, θερμοκρασίες και μέτρα ελέγχου Legionella.
- Δίκτυο αποχέτευσης και φρεάτια, λιποσυλλέκτης κουζίνας.
- Βιολογικός καθαρισμός, σηπτική δεξαμενή ή σύνδεση με αποχέτευση, αντλιοστάσια λυμάτων και ομβρίων.
Πυρανίχνευση και πυρόσβεση
- Σύστημα πυρανίχνευσης και πίνακας, ανιχνευτές και σειρήνες.
- Αυτόματο σύστημα καταιονισμού (sprinkler), πυροσβεστικές φωλιές και υδροστόμια.
- Αντλιοστάσιο και δεξαμενή πυρόσβεσης.
- Φορητοί πυροσβεστήρες: θέσεις και ημερομηνίες αναγόμωσης.
- Κατάσβεση απορροφητήρων κουζίνας.
- Πυροδιαμερισματοποίηση και πυράντοχες θύρες (αυτόματο κλείσιμο, διελεύσεις).
Ανελκυστήρες, BMS και ασθενή ρεύματα
- Ανελκυστήρες επιβατών και φορτίων, αναβατόρια ΑμεΑ, μηχανοστάσια.
- Σύστημα διαχείρισης κτιρίου (BMS) και αυτοματισμοί.
- Δίκτυο δεδομένων, Wi-Fi, τηλεφωνικό κέντρο, τηλεόραση.
- CCTV, έλεγχος πρόσβασης και κλειδαριές καρτών, σύστημα αναγγελιών και φωνητικής εκκένωσης.
Πισίνες, spa και μηχανοστάσια
- Λεκάνες και επενδύσεις πισινών (ρωγμές, διαρροές, πλακίδια ή μεμβράνη).
- Μηχανοστάσιο πισίνας: αντλίες, φίλτρα, στεγανότητα, αερισμός.
- Κυκλοφορία και επεξεργασία νερού (δεξαμενή εξισορρόπησης, αυτόματος έλεγχος pH/χλωρίου) και αποθήκη χημικών.
- Περιμετρικό δάπεδο και ασφάλεια: αντιολισθηρότητα, σήμανση βάθους, στόμια αναρρόφησης, σωστικά μέσα.
- Ηλεκτρολογικά πισίνας (υποβρύχιος φωτισμός, ισοδυναμικές, διαφορικά), θέρμανση πισίνας.
- Παιδικές πισίνες, νεροτσουλήθρες και χώροι spa (υδρομασάζ, σάουνα, χαμάμ, αποδυτήρια).
Κουζίνες, χώροι εστίασης και πλυντήρια
- Επαγγελματικός εξοπλισμός μαγειρείου, απορροφητήρες και αγωγοί απαγωγής.
- Ψυκτικοί θάλαμοι και ψυγεία (θερμοκρασίες, λάστιχα θυρών).
- Πλυντήρια πιάτων, δάπεδα, σιφώνια και επιφάνειες από πλευράς υγιεινής.
- Μπαρ και χώροι εστίασης, παγομηχανές.
- Πλυντήριο και λινοθήκη (πλυντήρια, στεγνωτήρια, αγωγοί χνουδιού).
Δωμάτια και κοινόχρηστοι χώροι
- Γενική κατάσταση δωματίων: τοίχοι, δάπεδα, οροφές, φθορές.
- Μπάνια δωματίων: είδη υγιεινής, αρμοί, στεγανότητα ντουζιέρας.
- Υγρασία, μούχλα και οσμές σε δωμάτια και μπάνια, με υγρασιόμετρο και θερμοκάμερα.
- Εξοπλισμός δωματίων: κρεβάτια, ντουλάπες, minibar, χρηματοκιβώτια, τηλεοράσεις.
- Υποδοχή, lobby, διάδρομοι, αίθουσες εκδηλώσεων, κοινόχρηστα WC, χώροι προσωπικού και αποθήκες.
Ασφάλεια, διαφυγή και προσβασιμότητα
- Οδεύσεις και έξοδοι διαφυγής (ελεύθερες, πλάτη, μηχανισμοί πανικού) και κλιμακοστάσια διαφυγής.
- Σχέδια εκκένωσης σε δωμάτια και ορόφους.
- Ράμπες, κλίσεις και είσοδοι για ΑμεΑ, προσβάσιμα δωμάτια και WC.
- Κίνδυνοι ολίσθησης, σκοντάμματος και πτώσης, υαλοπίνακες ασφαλείας.
- Φαρμακείο πρώτων βοηθειών και απινιδωτής.
Έγγραφα που ζητάμε να δούμε
Καταγράφουμε αν υπάρχουν και αν είναι σε ισχύ: οικοδομική άδεια και τυχόν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, Ειδικό Σήμα Λειτουργίας και εγγραφή στο ΜΗΤΕ, κατάταξη αστέρων ή κλειδιών, μελέτη και πιστοποιητικό πυροπροστασίας, πιστοποιητικά και περιοδικοί έλεγχοι ανελκυστήρων, άδεια λειτουργίας κολυμβητικής δεξαμενής και αναλύσεις νερού, ΠΕΑ, σχέδια Η/Μ όπως κατασκευάστηκαν, ημερολόγια συντήρησης (λέβητες, ηλεκτροπαραγωγό ζεύγος, πυροσβεστικά), σχέδιο διαχείρισης Legionella, γνωστοποίηση υγειονομικού ενδιαφέροντος και HACCP. Σημειώνουμε τα κενά και όπου η εικόνα επί τόπου δεν συμφωνεί με τα έγγραφα.
Πώς γίνεται η επιθεώρηση
- Επικοινωνία και στοιχεία. Μας περιγράφετε τη μονάδα (τοποθεσία, αριθμός δωματίων, εγκαταστάσεις, αν λειτουργεί) και το χρονοδιάγραμμα της συναλλαγής.
- Προσφορά και πρόγραμμα. Συμφωνούμε γραπτώς το εύρος, τις ημέρες αυτοψίας και την ημερομηνία παράδοσης. Ζητάμε από τον πωλητή ή τον διαχειριστή πρόσβαση σε όλους τους χώρους και, όπου γίνεται, να λειτουργούν τα κύρια συστήματα.
- Αυτοψία. Οπτικός έλεγχος χώρο προς χώρο, σάρωση στεγών και όψεων με drone (ορατή και θερμική), θερμοκάμερα FLIR, υγρασιόμετρο και ενδοσκοπική κάμερα. Δοκιμάζουμε ό,τι μπορεί να δοκιμαστεί χωρίς αποσυναρμολόγηση.
- Αναφορά. Αναλυτικό PDF, συνυπογεγραμμένο από πολιτικό μηχανικό μέλος ΤΕΕ. Για τα περισσότερα ακίνητα παραδίδεται σε 48–72 ώρες· για μεγαλύτερα συγκροτήματα η ημερομηνία ορίζεται στην προσφορά.
Τι περιλαμβάνει η αναφορά
- Σύνοψη για τη διοίκηση ή τον επενδυτή: τα σημαντικότερα ευρήματα σε λίγες σελίδες.
- Βαθμολόγηση κάθε συστήματος, ώστε να συγκρίνετε γρήγορα κέλυφος, Η/Μ, πισίνες, κουζίνες και δωμάτια.
- Προβλήματα κατά προτεραιότητα: τι αφορά την ασφάλεια ή απαιτεί άμεση επέμβαση, τι μπορεί να προγραμματιστεί, τι είναι συντήρηση.
- Ενδεικτική εκτίμηση κόστους αποκατάστασης για κάθε σημαντικό εύρημα, χρήσιμη στη διαπραγμάτευση και στον προϋπολογισμό επενδύσεων.
- Φωτογραφική τεκμηρίωση, με θερμικές εικόνες και λήψεις drone όπου είναι χρήσιμες.
- Γλώσσα της επιλογής σας: Ελληνικά, Αγγλικά, Γερμανικά, Βουλγαρικά ή Σερβικά.
Τι δεν καλύπτει η επιθεώρηση
Η επιθεώρηση είναι οπτική και μη επεμβατική. Δεν ανοίγουμε τοίχους ή ψευδοροφές και δεν αποσυναρμολογούμε εξοπλισμό. Επίσης:
- Δεν υπολογίζουμε ισχύ ή επάρκεια συστημάτων και δεν προβλέπουμε την υπολειπόμενη διάρκεια ζωής τους.
- Δεν θέτουμε σε λειτουργία συναγερμούς ή συστήματα που είναι κλειστά ή αποσυνδεδεμένα· τα καταγράφουμε ως μη δοκιμασμένα.
- Δεν κάνουμε στατικούς υπολογισμούς, εργαστηριακές αναλύσεις (νερό, Legionella, αμίαντος, μούχλα), νομικές γνωμοδοτήσεις ή εκτίμηση αξίας.
- Δεν ελέγχουμε τα οικονομικά ή τη λειτουργική απόδοση της επιχείρησης.
Όπου χρειάζεται ειδικότητα που δεν έχουμε, παραπέμπουμε. Δείτε αναλυτικά τι δεν κάνουμε.
Γιατί ένας αρχιτέκτονας που σχεδιάζει ξενοδοχεία
Ο ιδρυτής και επικεφαλής επιθεωρητής, Γεώργιος Παπαγγέλου, είναι συνέταιρος του αρχιτεκτονικού γραφείου icon architecture στη Θεσσαλονίκη, με περίπου 35 χρόνια διεθνούς εμπειρίας σε Ελλάδα, ΗΠΑ και Γερμανία στον σχεδιασμό και την ανακαίνιση κατοικιών, πολυτελών ξενοδοχειακών μονάδων και επαγγελματικών χώρων.
Ξέρει πώς οργανώνεται ένα ξενοδοχείο πίσω από τη σκηνή και τι σημαίνει στην πράξη να ανακαινίσεις μια μονάδα που λειτουργεί. Είναι πιστοποιημένος επιθεωρητής InterNACHI (Certified Professional Inspector) και πιστοποιημένος χειριστής drone κατά EASA.
Για επαγγελματικά ακίνητα εκτός τουρισμού, δείτε την επιθεώρηση επαγγελματικού χώρου. Για το τι αποκαλύπτουν και τι όχι τα εργαλεία μας, δείτε τη σελίδα για drone και θερμογραφία.
Περιοχές
Η έδρα μας είναι στη Θεσσαλονίκη. Καλύπτουμε πλήρως τη Χαλκιδική (Κασσάνδρα, Σιθωνία και την υπόλοιπη χερσόνησο) και την Κεντρική Μακεδονία. Για ξενοδοχεία και επενδυτικά ακίνητα ταξιδεύουμε σε όλη την Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένων της Αθήνας και των νησιών.
Επόμενο βήμα
Στείλτε μας την τοποθεσία, τον αριθμό δωματίων και το χρονοδιάγραμμα της συναλλαγής, και θα σας προτείνουμε εύρος και πρόγραμμα.
- Τηλέφωνο & WhatsApp: +30 698 750 4050
- Email: a4uusa@yahoo.com
- Γραφείο: Ναυάρχου Κουντουριώτη 19, 2ος όροφος, 54625 Θεσσαλονίκη
- Ώρες: Δευτέρα–Σάββατο, 09:00–19:00